Per molti, ancora oggi, pensare ad una ristrutturazione significa quasi esclusivamente interpellare un’impresa; un’impresa, dalla quale farsi dare, oltre ad un preventivo di spesa contenuto, anche le soluzioni distributive ed impiantistiche. Certo, ci sono imprese ben organizzate, in grado non solo di realizzare i lavori, ma anche di dare un valido supporto tecnico nelle scelte; ma sono davvero poche, e ognuna propone ciò che meglio si sposa con la propria organizzazione e le proprie risorse e conoscenze.

In realtà, prima di iniziare una ristrutturazione ci sono molte questioni tecniche da chiarire e norme da seguire e rispettare. A tutto ciò si aggiungono le vostre idee e le vostre esigenze, che non sono da trascurare minimamente.

Ai miei clienti ho sempre consigliato di pensare sempre prima al Tecnico! A uno o più tecnici in grado di assisterli dapprima nelle scelte della soluzione abitativa, poi nel disbrigo delle pratiche Tecnico-Amministrative presso gli Enti competenti, e nei rapporti con l’Impresa durante tutti i lavori. Tecnici competenti, che garantiscano la corretta esecuzione delle opere da parte dell’Impresa e degli Installatori, e l’adempimento di tutti gli atti fiscali a cui l’opera può essere soggetta.

In linea di massima, ecco ciò che è necessario fare per la maggior parte delle ristrutturazioni:

·         Rilievo dell’immobile esistente: dimensionale, strutturale ed impiantistico

è indispensabile un buon rilievo, con le misure reali degli ambienti, gli spessori dei muri, le caratteristiche dei materiali utilizzati, la posizione e le caratteristiche delle strutture portanti (pilastri, travi, solai, murature, ecc.), la posizione e le caratteristiche degli impianti, sia interni che condominiali, i punti di allaccio delle utenze (acqua, fogna, gas, energia elettrica, ecc.), e quant’altro costituisce l’unità immobiliare. E questo deve farlo necessariamente un Tecnico.

·         Comprensione delle necessità del Committente

Il Tecnico incaricato effettua più incontri con il Committente, sia sul posto che in studio, per comprendere al meglio le sue reali necessità, nonché il suo budget di spesa.

·         Progettazione preliminare

Il Tecnico, alla luce delle esigenze del Committente, studia una o più soluzioni che sottopone allo stesso attraverso una serie di incontri in cui illustra le scelte operate, invogliandolo a valutarle e fare le proprie eventuali osservazioni, in modo da giungere ad una soluzione finale che sia un giusto compromesso tra ciò che è tecnicamente realizzabile e le aspettative del Committente. Ovviamente tali soluzioni comprenderanno:  la nuova eventuale distribuzione; l’arredamento di massima degli ambienti; la posizione dei terminali e degli utilizzatori impiantistici (prese, luci, climatizzatori, ecc.);  le caratteristiche dei materiali da utilizzare; le tecnologie previste; ecc.

·         Approvazione da parte del Committente della soluzione finale

Quando tutto è stato definito ed il Committente è pienamente convinto degli interventi da realizzare, questi manifesta la propria approvazione, consentendo al Tecnico di procedere più dettagliatamente.

·         Progettazione definitiva (esecutiva)

A questo punto il Tecnico elabora i progetti finali per ogni tipologia di intervento: opere edili; impianto idrico-fognante; impianto elettrico; impianto gas; impianti di riscaldamento e climatizzazione; impianti di telecomunicazioni; impianti domotici e speciali; ecc.

Inoltre, elabora i progetti e le asseverazioni per il Comune (SCIA, CIL, CILA, ecc.) curandone la presentazione e l’eventuale approvazione presso le rispettive Ripartizioni di competenza (Edilizia, Impianti, ecc.).

In alcuni casi (attività commerciali, beni vincolati, ecc.), potrebbe essere necessaria la preventiva approvazione di altri enti (Soprintendenza, VVF, ASL, ecc.).

·         Elaborazione del Capitolato per la richiesta dei Preventivi alle Imprese.

Il Tecnico, in funzione dei progetti così eseguiti e delle scelte operate, elabora un dettagliato “Capitolato Lavori” che il Committente potrà sottoporre, unitamente ai progetti, alle varie imprese interessate a formulare l’offerta. Pertanto, il Progetto ed il Capitolato saranno forniti in forma identica a tutte le Imprese interpellate. A queste non resterà che proporre la propria offerta economica, a parità di fornitura.

·         Assistenza al Committente nella scelta dell’Impresa appaltatrice.

Già in fase di richiesta di offerta alle Imprese, il Tecnico può coadiuvare il Committente nei sopralluoghi con le stesse presso l’immobile in questione, per una migliore comprensione da parte delle stesse imprese dei lavori da realizzare e delle modalità di organizzazione del cantiere (interferenze col condominio, salita e discesa dei materiali, ecc.).

Dopodichè, potrà collaborare con il Committente nella valutazione tecnico/economica delle offerte presentate dalle varie imprese e nella scelta di quella a cui affidare i lavori, verificandone l’idoneità (iscrizioni CCIAA, regolarità contributiva dei propri dipendenti, requisiti, curriculum, ecc.).

Giova ricordare che conviene sempre affidare tutti i lavori, edili ed impiantistici, ad un’unica impresa abilitata a tutte le categorie di lavori previsti, onde evitare disagi organizzativi e il “Coordinamento della Sicurezza”, onere questo a carico del Committente che, in presenza di più imprese è obbligato a nominare un Coordinatore.

·         Programmazione dei lavori con l’Impresa

Una volta scelta l’Impresa a cui affidare i lavori, il Tecnico le farà sottoscrivere le Comunicazioni o le Autorizzazioni da trasmettere al Comune. Allo stesso tempo, concorderà con l’Impresa il programma dei lavori, dopo aver recepito dalla stessa tutti i documenti necessari (DURC, POS, ecc.).

·         Direzione dei Lavori e controlli

Durante l’esecuzione dei lavori, sarà cura del Tecnico sovrintendere affinchè l’Impresa rispetti le condizioni contrattuali e tutte le prescrizioni di progetto, e che esegua i lavori secondo la regola dell’arte e nei tempi stabiliti, a garanzia di una corretta esecuzione e di una puntuale consegna.

Se necessario, il Tecnico provvederà anche a redigere gli Stati d’Avanzamento Lavori (SAL) e i relativi Certificati di pagamento all’Impresa.

·         Efficienza Energetica

Sarà cura del Tecnico assistere il Committente nell’affidamento ad un Certificatore della redazione dell’Attestazione di Prestazione Energetica (APE) che, soprattutto in caso di eventuali interventi destinati al miglioramento delle prestazioni energetiche dell’unità immobiliare (isolamento termico, infissi esterni, impianto solare-termico, ecc.) diventa “obbligatorio” per la determinazione della Classe Energetica, ed eventualmente “necessario” per l’ottenimento delle detrazioni fiscali da parte del Committente.

·         Fine lavori

Al termine dei lavori, il Tecnico provvederà anche alla raccolta e alla verifica delle “Dichiarazioni di Conformità degli Impianti” rilasciate dall’Impresa o dagli Installatori.

Laddove previsto, comunicherà quindi la “fine lavori” al Comune e ad eventuali altri enti competenti.

Se il caso lo richiede, provvederà direttamente o avvalendosi di altro Tecnico abilitato, a comunicare all’Agenzia del Territorio la variazione catastale dell’unità immobiliare così come modificata.

 

Ogni ristrutturazione presenta ovviamente esigenze diverse, per cui, in certi casi alcune procedure potranno essere evitate, così come in casi più complessi (Centri Storici, assoggettamenti alle Norme di Prevenzione Incendi, ecc.) potranno essere necessarie altre procedure e quindi anche altri tipi di prestazioni professionali non descritte nel precedente elenco.

Ricordatevi sempre che, come Committenti dovreste soprattutto partecipare, insieme al Tecnico, alla definizione delle soluzioni a voi più idonee e di vostro maggior gradimento, ma per la corretta e funzionale esecuzione di tutte le opere, dovrete sempre affidarvi ad un professionista competente e di vostra fiducia.

Come professionisti invece, il nostro obiettivo dovrà essere sempre quello di garantire il soddisfacimento del Committente e di tutelare “tecnicamente” i suoi interessi e le sue aspettative.

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